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      2011-2019年深圳市產業用地市場交易深度分析報告

      2011-2019年深圳市產業用地交易規模

      1、總體規模

      2011-2018年,深圳市共成交產業用地576宗。成交面積達到21402.39畝,排在全國第302,廣東省內第20。其中以土地出讓形式成交的有575宗, 成交面積20050.38畝,占比93.68%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      2019年,深圳市共成交產業用地21宗。成交面積1206.43畝, 排在全國第317,廣東省內第21,成交面積同比增長19.01%。 其中以土地出讓形式成交的有19宗,成交面積623.95畝,占比51.72%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      圖表 2011-2019年深圳市產業用地成交面積及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、交易結構

      近幾年來,深圳市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

      2019年,深圳市工礦倉儲用地成交面積為227.27畝,占比19.1%, 商服用地成交面積為962.76畝,占比80.9%。

      圖表 2011-2019年深圳市產業用地交易結構走勢

      2015年,深圳市第二產業增加值7207.94億元,占GDP的比重達到41.18%,占比排在全國第227位。 第三產業增加值10288.28億元,占GDP的比重達到58.78%,占比排在全國第17位。

      目前深圳市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

      圖表 2016年深圳市三產占GDP的比重

      2011-2019年深圳市產業用地供應分析

      1、建設用地供給

      2011-2019年,深圳市產業用地交易597宗中,有206宗來源為新增建設用地,占比為34.51%。

      2011-2019年,深圳市產業新增建設用地交易面積達到11617.52畝,占比達到51.38%。 占比排在全國第308,廣東省第19。近幾年來深圳市建設用地供應比較充足。

      2011年新增建設用地成交面積占比達到85%。為近幾年來的最高水平。

      圖表 2011-2019年深圳市產業用地土地來源結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、土地歸屬級別

      2011-2019年,深圳市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到11886.31畝,占比為52.57%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      總體來看,深圳市土地出讓權限較集中,區縣級政府的土地出讓權較小。

      2019年,深圳市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到47.36%,較前幾年下降5.51個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      圖表 2011-2019年深圳市產業用地所屬行政級別
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      3、供地方式

      分供地方式來看,近幾年來深圳市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

      2019年,深圳市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 3.83%、1.31%、55.86%、39%、0%。

      圖表 2011-2019年深圳市產業用地供地結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2011-2019年深圳市產業用地價格走勢

      1、工礦倉儲用地

      2011-2019年,深圳市工礦倉儲用地出讓價格為608.45萬元/畝。

      2019年,深圳市工礦倉儲用地出讓價格為856.88萬元/畝,同比減少15.8%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,深圳市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

      2、商服用地

      2011-2019年,深圳市商服用地出讓樓面價格為11040元/平方米。

      2019年,深圳市商服用地出讓樓面價格為1344元/平方米,同比減少97.18%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,深圳市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2019年年出現了負增長。

      圖表 2011-2019年深圳市產業用地出讓價格及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      深圳市產業用地市場與省內其他城市對比

      2011-2019年,深圳市產業用地總成交面積排在廣東省內第20位,與梅州市、揭陽市、云浮市、汕尾市、中山市、汕頭市、茂名市、潮州市共同處于第三梯隊。深圳市產業用地成交面積占全省的比例為2.04%。

      圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,深圳市產業用地總成交面積排在廣東省內第21位, 排名下降。深圳市產業用地成交面積占全省的比例為0.97%,較前幾年減少1.21個百分點。

      圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      從價格水平來看,2019年深圳市商服用地出讓樓面價格排在省內第10位。省內,清遠市、佛山市與深圳市土地出讓價格較為接近。

      總體來看,深圳市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,深圳市為全省平均水平的66.02%。

      圖表 2011-2019年深圳市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年深圳市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。

      總體來看,深圳市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,深圳市為全省平均水平的2130.93%。 深圳市在省內土地成本方面不具有優勢。

      圖表 2011-2019年深圳市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      深圳市所轄各區縣產業用地交易對比分析

      1、交易結構

      2010年,深圳市成交規模最大的區域是龍崗區,成交規模占比達到52.31%。到2019年,鹽田區成為成交主力,占比達到31.66%。幾年里深圳市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

      圖表 2011-2019年深圳市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      圖表 2019年深圳市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、價格走勢

      從價格走勢來看,2019年,深圳市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:龍崗區、南山區、寶安區、鹽田區、羅湖區、福田區。

      龍崗區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3368.93元/平方米,2011-2019年復合增速為31.98%。

      圖表 2011-2019年深圳市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年深圳市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,深圳市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:羅湖區、福田區、南山區、寶安區、龍崗區、鹽田區。

      福田區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

      圖表 2011-2019年深圳市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年深圳市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2015-2019年深圳市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

      交易面積
      2015年
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2015年深圳市產業用地交易面積TOP地塊
      土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
      (萬元)
      成交單價
      (萬元/畝)
      深圳龍崗區啟迪協信科技園發展有限公司289.11龍崗區工業用地4197001451.7
      深圳市特區建設發展集團有限公司162.29南山區工業用地8375515160.8
      華為技術有限公司159.37龍崗區工業用地256316.1
      深圳市深車聯合投資有限公司135.8南山區倉儲用地2058001515.5
      深圳市龍光駿景房地產開發有限公司130.57深圳市本級其他商服用地11250008616.3
      華潤置地(深圳)有限公司100.2南山區商務金融用地59657595.4
      深圳智飛登科技有限公司86.8深圳市本級工業用地28700330.6
      華電國際電力股份有限公司82.5深圳市本級工業用地795096.4
      深圳市深國際聯合置地有限公司71.09深圳市本級其他商服用地2255583172.7
      鹽田區人民政府67.66深圳市本級工業用地258438.2
      商服用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年深圳市商服用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      海能達通信股份有限公司20365.71810008.89南山區其他商服用地
      深圳聯想海外控股有限公司11793.452660044.65南山區其他商服用地
      深圳市地鐵集團有限公司10886.620896019.19南山區其他商服用地
      深圳恒邦偉業投資集團有限公司9513.8789718.3福田區商務金融用地
      深圳市德瀚投資發展有限公司9489.421652822.82羅湖區其他商服用地
      深圳市晟潤豐投資發展有限公司8717.028693332.92福田區其他商服用地
      深圳市康僑佳城置業投資有限公司5226.929206155.88南山區其他商服用地
      東莞駿軒實業有限公司5160.2285005.52深圳市本級其他商服用地
      深圳華僑城股份有限公司3912.83100000792.28寶安區其他商服用地
      福建中維房地產開發有限公司3554.3572000160.93深圳市本級其他商服用地
      工礦倉儲用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年深圳市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      深圳市大僵創新科技有限公司5301.97100013.39南山區工業用地
      深圳鴻德房地產開發有限公司4394.35940013.52深圳市本級工業用地
      深圳華溢云計算科技有限公司3449.23918411.36南山區工業用地
      深圳光啟融匯創新技術有限公司2993.37710025.76南山區工業用地
      深圳市夢網科技發展有限公司2371.92580010.88深圳市本級工業用地
      深圳市經緯通信技術有限公司2008.92180010.85深圳市本級工業用地
      普聯技術有限公司1675.4129477.73南山區工業用地
      深圳市匯鑫產業發展有限公司1478.56455943.67寶安區工業用地
      深圳市大富科技股份有限公司1387.01580011.39深圳市本級工業用地
      深圳市貝特瑞新能源材料股份有限公司1381.01560011.3深圳市本級工業用地
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