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      2011-2019年武漢市產業用地市場交易深度分析報告

      2011-2019年武漢市產業用地交易規模

      1、總體規模

      2011-2018年,武漢市共成交產業用地3205宗。成交面積達到269956.86畝,排在全國第9,湖北省內第1。其中以土地出讓形式成交的有2720宗, 成交面積222716.89畝,占比82.5%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      2019年,武漢市共成交產業用地481宗。成交面積29127.24畝, 排在全國第6,湖北省內第1,成交面積同比減少16.05%。 其中以土地出讓形式成交的有180宗,成交面積13354.75畝,占比45.85%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      圖表 2011-2019年武漢市產業用地成交面積及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、交易結構

      近幾年來,武漢市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

      2019年,武漢市工礦倉儲用地成交面積為11396.71畝,占比87.18%, 商服用地成交面積為1675.25畝,占比12.82%。

      圖表 2011-2019年武漢市產業用地交易結構走勢

      2015年,武漢市第二產業增加值4981.54億元,占GDP的比重達到45.68%,占比排在全國第180位。 第三產業增加值5564.25億元,占GDP的比重達到51.02%,占比排在全國第42位。

      目前武漢市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

      圖表 2016年武漢市三產占GDP的比重

      2011-2019年武漢市產業用地供應分析

      1、建設用地供給

      2011-2019年,武漢市產業用地交易3686宗中,有3161宗來源為新增建設用地,占比為85.76%。

      2011-2019年,武漢市產業新增建設用地交易面積達到278513.6畝,占比達到93.12%。 占比排在全國第300,湖北省第11。近幾年來武漢市建設用地供應比較充足。

      2019年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

      圖表 2011-2019年武漢市產業用地土地來源結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、土地歸屬級別

      2011-2019年,武漢市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到66876.46畝,占比為22.36%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      總體來看,武漢市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

      2019年,武漢市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到9.71%,較前幾年下降14.01個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      圖表 2011-2019年武漢市產業用地所屬行政級別
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      3、供地方式

      分供地方式來看,近幾年來武漢市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

      2019年,武漢市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.35%、0.15%、74.14%、3.38%、20.99%。

      圖表 2011-2019年武漢市產業用地供地結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2011-2019年武漢市產業用地價格走勢

      1、工礦倉儲用地

      2011-2019年,武漢市工礦倉儲用地出讓價格為25.05萬元/畝。

      2019年,武漢市工礦倉儲用地出讓價格為30.6萬元/畝,同比增長19.39%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,武漢市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為4.94%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到33.41萬元/畝,最低的一年是2011年,為19.84萬元/畝。

      2、商服用地

      2011-2019年,武漢市商服用地出讓樓面價格為2991元/平方米。

      2019年,武漢市商服用地出讓樓面價格為8661元/平方米,同比增長24.41%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,武漢市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為19.6%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到8661元/平方米,最低的一年是2011年,為1729元/平方米。

      圖表 2011-2019年武漢市產業用地出讓價格及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      武漢市產業用地市場與省內其他城市對比

      2011-2019年,武漢市產業用地總成交面積排在湖北省內第1位。武漢市產業用地成交面積占全省的比例為19.42%。

      圖表 2011-2019年湖北省各城市產業用地交易面積排名
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,武漢市產業用地總成交面積排在湖北省內第1位, 排名不變。武漢市產業用地成交面積占全省的比例為19.35%,較前幾年減少0.08個百分點。

      圖表 2019年湖北省各城市產業用地交易面積對比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      從價格水平來看,2019年武漢市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

      總體來看,武漢市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 湖北省商服用地樓面價格達到1313.95元/平方米,武漢市為全省平均水平的659.13%。

      圖表 2011-2019年武漢市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年武漢市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。

      總體來看,武漢市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 湖北省工礦倉儲用地出讓價格達到13.31萬元/畝,武漢市為全省平均水平的229.98%。 武漢市在省內土地成本方面不具有優勢。

      圖表 2011-2019年武漢市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      武漢市所轄各區縣產業用地交易對比分析

      1、交易結構

      2010年,武漢市成交規模最大的區域是新洲區,成交規模占比達到20.76%。到2019年,東西湖區成為成交主力,占比達到41.3%。幾年里武漢市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

      圖表 2011-2019年武漢市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      圖表 2019年武漢市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、價格走勢

      從價格走勢來看,2019年,武漢市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:硚口區、東西湖區、漢陽區、武昌區、江岸區、青山區、江夏區、蔡甸區、江漢區、洪山區、漢南區、黃陂區、新洲區。

      東西湖區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到11583.14元/平方米,2011-2019年復合增速為21.39%。

      圖表 2011-2019年武漢市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年武漢市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,武漢市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:江岸區、江漢區、硚口區、漢陽區、武昌區、青山區、洪山區、東西湖區、漢南區、蔡甸區、江夏區、黃陂區、新洲區。

      江岸區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

      圖表 2011-2019年武漢市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年武漢市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2015-2019年武漢市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

      交易面積
      2015年
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2015年武漢市產業用地交易面積TOP地塊
      土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
      (萬元)
      成交單價
      (萬元/畝)
      武漢新港建設投資開發集團有限公司919.51新洲區港口碼頭用地3264335.5
      869.67新洲區公路用地1121912.9
      785.42東西湖區鐵路用地57737.4
      東風本田汽車有限公司623.06武漢市本級工業用地2803845.0
      中國建筑第三工程局有限公司608.21武漢市本級其他商服用地94950156.1
      武漢濱港新區建設投資有限公司431.33新洲區港口碼頭用地897520.8
      武漢比亞迪汽車有限公司393.81黃陂區工業用地872022.1
      增益供應鏈(武漢)有限公司387.91洪山區倉儲用地2056053.0
      武漢千裕達物流有限公司387.34新洲區工業用地794020.5
      341.61漢南區科教用地531315.6
      商服用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年武漢市商服用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      武漢復星漢正街房地產開發有限公司5349.042700079.83硚口區其他商服用地
      武漢盛泰房地產開發有限公司3489.86451018.49武昌區商務金融用地
      武漢昌聯地產有限公司2862.2346960121.22武昌區其他商服用地
      華潤置地(武漢)開發有限公司2656.1280400105.57江岸區其他商服用地
      武漢襄陽投置業有限公司2645.04310016.29武昌區其他商服用地
      湖北金濤房地產開發有限公司2609.897203.72江岸區商務金融用地
      天風天睿置業(武漢)有限公司2223.54950022.26武昌區其他商服用地
      湖北首地房地產開發有限公司1908.05326027.91江漢區其他商服用地
      武漢熙悅房地產有限公司1261.711705192.77武漢市本級其他商服用地
      武漢金瑞鑫石油有限公司漢口加油站1191.356904.78江夏區批發零售用地
      工礦倉儲用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年武漢市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      武漢光谷鐵神新材料孵化器有限公司107.8930.87武漢市本級工業用地
      武漢翰璟置業投資有限公司69.72653.8洪山區工業用地
      武漢保華石化新材料開發股份有限公司64.2249438.82青山區工業用地
      湖北能源東湖燃機熱電有限公司54.3235543.4武漢市本級工業用地
      東風雷諾汽車有限公司50.05640112.8武漢市本級工業用地
      武漢東創汽車新技術孵化器有限公司40.1144035.91蔡甸區工業用地
      武漢邁森豪餐飲管理有限公司45.150611.23武漢市本級工業用地
      武漢李仙騰飛工貿有限公司45.0136130.24武漢市本級工業用地
      武漢金博爾科工貿有限公司39.71604.03東西湖區工業用地
      武漢欣啟元汽車配件制造有限公司33.9130038.34江夏區工業用地
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