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      2011-2019年南京市產業用地市場交易深度分析報告

      2011-2019年南京市產業用地交易規模

      1、總體規模

      2011-2018年,南京市共成交產業用地2731宗。成交面積達到123511.88畝,排在全國第54,江蘇省內第12。其中以土地出讓形式成交的有2731宗, 成交面積123511.88畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      2019年,南京市共成交產業用地276宗。成交面積13705.82畝, 排在全國第57,江蘇省內第9,成交面積同比減少4.12%。 其中以土地出讓形式成交的有276宗,成交面積13705.82畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      圖表 2011-2019年南京市產業用地成交面積及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、交易結構

      近幾年來,南京市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

      2019年,南京市工礦倉儲用地成交面積為9102.15畝,占比78.75%, 商服用地成交面積為2455.82畝,占比21.25%。

      圖表 2011-2019年南京市產業用地交易結構走勢

      2015年,南京市第二產業增加值3916.77億元,占GDP的比重達到40.29%,占比排在全國第237位。 第三產業增加值5571.61億元,占GDP的比重達到57.32%,占比排在全國第21位。

      目前南京市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

      圖表 2016年南京市三產占GDP的比重

      2011-2019年南京市產業用地供應分析

      1、建設用地供給

      2011-2019年,南京市產業用地交易3007宗中,有1910宗來源為新增建設用地,占比為63.52%。

      2011-2019年,南京市產業新增建設用地交易面積達到99775.26畝,占比達到72.71%。 占比排在全國第198,江蘇省第9。近幾年來南京市建設用地供應比較充足。

      2017年新增建設用地成交面積占比達到78%。為近幾年來的最高水平。

      圖表 2011-2019年南京市產業用地土地來源結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、土地歸屬級別

      2011-2019年,南京市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到5821.98畝,占比為4.24%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      總體來看,南京市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

      2019年,南京市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到5.39%,較前幾年上升1.27個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      圖表 2011-2019年南京市產業用地所屬行政級別
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      3、供地方式

      分供地方式來看,近幾年來南京市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

      2019年,南京市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.3%、92.29%、7.41%、0%。

      圖表 2011-2019年南京市產業用地供地結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2011-2019年南京市產業用地價格走勢

      1、工礦倉儲用地

      2011-2019年,南京市工礦倉儲用地出讓價格為24.63萬元/畝。

      2019年,南京市工礦倉儲用地出讓價格為31.12萬元/畝,同比減少36.38%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,南京市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2017年、2019年年出現了負增長。

      2、商服用地

      2011-2019年,南京市商服用地出讓樓面價格為3391元/平方米。

      2019年,南京市商服用地出讓樓面價格為5208元/平方米,同比增長22.64%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,南京市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2018年年出現了負增長。

      圖表 2011-2019年南京市產業用地出讓價格及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      南京市產業用地市場與省內其他城市對比

      2011-2019年,南京市產業用地總成交面積排在江蘇省內第12位,與無錫市、揚州市、宿遷市、淮安市、鎮江市共同處于第三梯隊。南京市產業用地成交面積占全省的比例為5.29%。

      圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,南京市產業用地總成交面積排在江蘇省內第9位, 排名上升。南京市產業用地成交面積占全省的比例為5.89%,較前幾年增長0.66個百分點。

      圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      從價格水平來看,2019年南京市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

      總體來看,南京市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,南京市為全省平均水平的217.45%。

      圖表 2011-2019年南京市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年南京市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,無錫市、常州市、鎮江市、蘇州市、泰州市與南京市價格較為接近。

      總體來看,南京市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,南京市為全省平均水平的157.49%。 南京市在省內土地成本方面不具有優勢。

      圖表 2011-2019年南京市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      南京市所轄各區縣產業用地交易對比分析

      1、交易結構

      2010年,南京市成交規模最大的區域是六合區,成交規模占比達到27.81%。到2019年,江寧區成為成交主力,占比達到37.6%。幾年里南京市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

      圖表 2011-2019年南京市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      圖表 2019年南京市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、價格走勢

      從價格走勢來看,2019年,南京市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:棲霞區、雨花臺區、江寧區、秦淮區、玄武區、鼓樓區、浦口區、高淳縣、溧水縣、白下區、建鄴區、下關區、六合區。

      雨花臺區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到6849.49元/平方米,2011-2019年復合增速為18.76%。

      圖表 2011-2019年南京市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年南京市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,南京市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:玄武區、白下區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、下關區、浦口區、棲霞區、雨花臺區、江寧區、六合區、溧水縣、高淳縣。

      白下區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

      圖表 2011-2019年南京市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年南京市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2015-2019年南京市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

      交易面積
      2015年
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2015年南京市產業用地交易面積TOP地塊
      土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
      (萬元)
      成交單價
      (萬元/畝)
      南京東南路橋工程有限公司2744.7浦口區其他商服用地820.0
      福特汽車研究測試(南京)有限公司689.16高淳縣工業用地1102616.0
      大連萬達商業地產股份有限公司366.75棲霞區其他商服用地360000981.6
      南京恩梯恩精密機電有限公司336.83南京市本級工業用地1347440.0
      中儲南京物流有限公司275.69江寧區港口碼頭用地1102840.0
      華潤雪花啤酒(南京)有限公司272.39江寧區工業用地959035.2
      南京順欣制藥有限公司272.07江寧區工業用地1150042.3
      南京金龍客車制造有限公司185.77溧水縣工業用地297216.0
      南京江寧科學園發展有限公司183.19江寧區工業用地624034.1
      南京埃斯頓自動化股份有限公司180.33江寧區工業用地757442.0
      商服用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年南京市商服用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      常州世茂房地產有限公司8733.8880000100.76建鄴區其他商服用地
      南京綠地國際商務中心有限公司6327.8806000127.37鼓樓區其他商服用地
      鵬溢有限公司3328.37100021.33雨花臺區其他商服用地
      中海地產集團有限公司3025.917500057.83鼓樓區其他商服用地
      武漢南國置業股份有限公司2913.19400032.27秦淮區其他商服用地
      柳梧仁泰資產管理有限公司2395.85600023.37秦淮區商務金融用地
      南京金名城置業有限公司1814.46480035.71江寧區其他商服用地
      南京金名城置業有限公司1453.04300029.59鼓樓區其他商服用地
      明發集團南京浦口房地產開發有限公司1336.85500041.14浦口區其他商服用地
      江蘇省電影發行放映公司1193.826852.25秦淮區商務金融用地
      工礦倉儲用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年南京市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      南京寶慶首飾總公司113.7340.3秦淮區工業用地
      南京銳豐長才影音視聽設備有限公司81.5340141.71浦口區工業用地
      南京迪威視訊技術有限公司82.2167720.41浦口區工業用地
      南京天朗科技投資發展有限公司81.711123136.19浦口區工業用地
      江蘇智鼎源投資有限公司81.9783495.6浦口區工業用地
      南京迪威視訊技術有限公司81.4244130.01浦口區工業用地
      南京明德投資有限公司81.7271833.28浦口區工業用地
      南京浦口新江投資有限公司79.1147118.59浦口區工業用地
      南京金盛田科技產業園有限公司77.610346133.32浦口區工業用地
      江蘇聚貢股份有限公司79.1160920.33浦口區工業用地
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