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      2011-2019年青島市產業用地市場交易深度分析報告

      2011-2019年青島市產業用地交易規模

      1、總體規模

      2011-2018年,青島市共成交產業用地6089宗。成交面積達到274190.43畝,排在全國第8,山東省內第2。其中以土地出讓形式成交的有5675宗, 成交面積253475.01畝,占比92.44%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      2019年,青島市共成交產業用地762宗。成交面積53240.47畝, 排在全國第3,山東省內第1,成交面積同比增長28.29%。 其中以土地出讓形式成交的有564宗,成交面積29029.11畝,占比54.52%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

      圖表 2011-2019年青島市產業用地成交面積及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、交易結構

      近幾年來,青島市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

      2019年,青島市工礦倉儲用地成交面積為17997.13畝,占比75.39%, 商服用地成交面積為5873.43畝,占比24.61%。

      圖表 2011-2019年青島市產業用地交易結構走勢

      2015年,青島市第二產業增加值4026.46億元,占GDP的比重達到43.29%,占比排在全國第217位。 第三產業增加值4909.63億元,占GDP的比重達到52.79%,占比排在全國第39位。

      目前青島市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

      圖表 2016年青島市三產占GDP的比重

      2011-2019年青島市產業用地供應分析

      1、建設用地供給

      2011-2019年,青島市產業用地交易6851宗中,有5510宗來源為新增建設用地,占比為80.43%。

      2011-2019年,青島市產業新增建設用地交易面積達到242598.71畝,占比達到74.09%。 占比排在全國第127,山東省第6。近幾年來青島市建設用地供應比較充足。

      2016年新增建設用地成交面積占比達到83%。為近幾年來的最高水平。

      圖表 2011-2019年青島市產業用地土地來源結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、土地歸屬級別

      2011-2019年,青島市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到574.73畝,占比為0.18%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      總體來看,青島市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

      2019年,青島市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降0.21個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

      圖表 2011-2019年青島市產業用地所屬行政級別
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      3、供地方式

      分供地方式來看,近幾年來青島市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以掛牌出讓為最主要的形式。

      2019年,青島市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.11%、65.87%、13.86%、6.43%、13.72%。

      圖表 2011-2019年青島市產業用地供地結構
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2011-2019年青島市產業用地價格走勢

      1、工礦倉儲用地

      2011-2019年,青島市工礦倉儲用地出讓價格為16.59萬元/畝。

      2019年,青島市工礦倉儲用地出讓價格為22.43萬元/畝,同比增長6.07%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,青島市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2018年年出現了負增長。

      2、商服用地

      2011-2019年,青島市商服用地出讓樓面價格為1428元/平方米。

      2019年,青島市商服用地出讓樓面價格為2305元/平方米,同比增長19%。

      回顧過去8年的價格變化趨勢,青島市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為7.26%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到2305元/平方米,最低的一年是2013年,為820元/平方米。

      圖表 2011-2019年青島市產業用地出讓價格及增速
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      青島市產業用地市場與省內其他城市對比

      2011-2019年,青島市產業用地總成交面積排在山東省內第2位,與濰坊市共同處于第一梯隊。青島市產業用地成交面積占全省的比例為11.87%。

      圖表 2011-2019年山東省各城市產業用地交易面積排名
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,青島市產業用地總成交面積排在山東省內第1位, 排名上升。青島市產業用地成交面積占全省的比例為15.95%,較前幾年增長4.64個百分點。

      圖表 2019年山東省各城市產業用地交易面積對比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      從價格水平來看,2019年青島市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

      總體來看,青島市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 山東省商服用地樓面價格達到1263.35元/平方米,青島市為全省平均水平的182.48%。

      圖表 2011-2019年青島市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年青島市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第3位。省內,淄博市、泰安市、威海市、棗莊市、煙臺市、濟寧市、臨沂市與青島市價格較為接近。

      總體來看,青島市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 山東省工礦倉儲用地出讓價格達到18.76萬元/畝,青島市為全省平均水平的119.58%。 青島市在省內土地成本方面不具有優勢。

      圖表 2011-2019年青島市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      青島市所轄各區縣產業用地交易對比分析

      1、交易結構

      2011-2019年,青島市產業用地交易規模最大的區縣為膠州市,2019年,膠州市成交規模占全市的44.01%,其次是黃島區,占比達到18.17%。

      圖表 2011-2019年青島市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      圖表 2019年青島市所轄各區縣產業用地交易面積占比
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      2、價格走勢

      從價格走勢來看,2019年,青島市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:嶗山區、李滄區、萊西市、市北區、黃島區、城陽區、即墨市、膠州市、平度市、市南區、四方區、膠南市。

      萊西市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3138.53元/平方米,2011-2019年復合增速為21.02%。

      圖表 2011-2019年青島市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年青島市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2019年,青島市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:市南區、市北區、四方區、黃島區、嶗山區、李滄區、城陽區、膠州市、即墨市、平度市、膠南市、萊西市。

      市南區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

      圖表 2011-2019年青島市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫
      圖表 2011-2019年青島市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
      數據來源:中投大數據土地交易數據庫

      2015-2019年青島市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

      交易面積
      2015年
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2015年青島市產業用地交易面積TOP地塊
      土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
      (萬元)
      成交單價
      (萬元/畝)
      一汽-大眾汽車有限公司939.31即墨市工業用地1926320.5
      青島港董家口礦石碼頭有限公司866.8黃島區工業用地2685431.0
      青島特殊鋼鐵有限公司553.14黃島區工業用地53119.6
      青島特殊鋼鐵有限公司456.85黃島區工業用地43869.6
      青島膠州寶灣國際物流有限公司397.13膠州市工業用地452811.4
      中核華建青島能源科技有限公司376.39黃島區科教用地1142530.4
      北京新能源汽車股份有限公司376.38萊西市工業用地393910.5
      333.3即墨市公路用地19345.8
      313.1膠州市科教用地313110.0
      青島太平貨柜有限公司299.33黃島區工業用地561618.8
      商服用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年青島市商服用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      魯商置業青島有限公司2755.912745246.25市南區商務金融用地
      青島市嶗山區中韓街道王家麥島社區居民委員會2072.5202939.79嶗山區批發零售用地
      青島市嶗山區中韓街道大麥島社區居民委員會2072.52804713.53嶗山區批發零售用地
      青島市嶗山區中韓街道徐家麥島社區居民委員會2072.5186789.01嶗山區批發零售用地
      青島國信財富發展中心建設有限公司2013.610688753.08嶗山區住宿餐飲用地
      青島全球財富中心開發建設有限公司1633.62663016.3嶗山區商務金融用地
      青島建設房地產開發有限公司1631.3136978.4嶗山區批發零售用地
      青島魯商置地發展有限公司1319.42128016.13嶗山區商務金融用地
      青島盛基投資有限公司1179.153944.57李滄區其他商服用地
      青島海云谷置業有限公司878.75891767.05嶗山區商務金融用地
      工礦倉儲用地交易價格
      2016年
      2017年
      2018年
      2019年
      2016年青島市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
      土地使用權人成交單價
      (萬元/畝)
      成交價格
      (萬元)
      面積(畝)區域土地用途
      青島三元集團股份有限公司72.33715.14市北區工業用地
      青島食品股份有限公司44.454612.28市南區工業用地
      青島食品股份有限公司44.41343.01市南區工業用地
      青島創輝照明工程有限公司30.032110.7即墨市工業用地
      青島新邁隆包裝有限公司28.6772.7即墨市工業用地
      青島創輝照明工程有限公司32.91023.11即墨市工業用地
      青島波薩五金制品有限公司26.827610.29即墨市工業用地
      青島紅星化工集團有限責任公司29.82137.14市北區工業用地
      青島港董家口中外運物流有限公司31.06800219.66黃島區倉儲用地
      青島港國際股份有限公司31.0178157.53黃島區倉儲用地
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